Эксперты оценили попытки риелторов избежать обмана по «схеме Долиной»
Юрист Зорин: попытки опросить родственников продавца квартиры несут риски
Агентства опрашивают родственников для проверки сделок. Риелторы вынуждены внедрять новые механизмы контроля из-за усложнения схем мошенников, но рискуют и сами столкнуться с юридическими рисками, предупреждают эксперты
Фото: Евгений Биятов / РИА Новости
Риелторы начали применять новые методы для проверки сделок с недвижимостью еще до решения Верховного суда по делу о продаже похищенной квартиры певицы Ларисы Долиной. Один из таких — удостоверение истинности намерений продавца через родственников, сообщили опрошенные РБК эксперты.
Ранее телеграм-канал Baza сообщил, что риелторы нашли способ избежать обмана по «схеме Долиной». По его информации, специалисты по сделкам с недвижимостью начали связываться с родственниками владельцев квартир для подтверждения факта добровольной продажи, а также того, что собственник делает это сознательно. Такой уровень контроля, как пишет канал, был внедрен отдельными агентствами: сразу у нескольких членов семьи продавца стали запрашивать письменное подтверждение.
Канал уточнил, что агентства могут отказаться от сделки, если близкие человека находятся за границей, или владелец квартиры не хочет предоставлять контакты родных. То же касается одиноких пенсионеров, поскольку спросить о добровольности их намерений некого.
Как сообщил РБК вице-президент Гильдии риелторов Москвы Андрей Банников, этот способ участники рынка применяют уже около года.
«Речь идет о налаживании связи с детьми или ближайшими родственниками продавца — в первую очередь если собственником является человек пожилого возраста. <...> Важно убедиться, что близкие знают о предстоящей сделке и понимают ее суть. Такая практика позволяет минимизировать риски, связанные с ситуациями, когда продавец может находиться под влиянием третьих лиц или действовать не до конца осознанно», — пояснил он.
С точки зрения защиты интересов покупателя это играет ключевую роль, говорит Банников. «Если продавец оказывается ведомым, а его родственники не в курсе происходящего, именно на этапе проверки это можно выявить и предотвратить возможные негативные последствия. Когда же мы устанавливаем контакт с близкими, это становится дополнительным уровнем подтверждения прозрачности сделки», — добавил специалист.
Сегодня рынок недвижимости стал заметно более хрупким и уязвимым — мошенники не стоят на месте, их схемы усложняются, а риски для клиентов растут. Поэтому подход к работе риелтора уже давно перестал быть формальным, отметил в беседе с РБК креативный директор агентства недвижимости Foxstone, риелтор Эдуард Хациев.
По его словам, речь идет о «действительно ювелирной работе», требующей внимания к деталям и глубокого анализа каждой стороны сделки. Специалист сообщил, что советует привлекать к сделке дополнительных участников — юристов, доверенных лиц, представителей сторон.
«Чем прозрачнее коммуникация и чем больше подтверждений, тем безопаснее проходит сделка. Иногда даже простая беседа с окружением клиента может дать понимание, насколько все происходит добросовестно», — пояснил Хациев.
Сейчас особенно остро проблема ощущается в крупных городах, однако со временем эти риски могут распространиться и на региональные рынки, «поэтому расслабляться нельзя никому», подчеркнул эксперт.
Он признал, что более жесткий подход требует времени и усилий, однако в текущих условиях, по его словам, «иначе работать уже невозможно».
Адвокат, кандидат юридических наук Александр Зорин, со своей стороны, назвал инициативу риелторов правильной, но отметил, что она вызывает серьезные вопросы с точки зрения действующего законодательства.
«Во-первых, Конституция гарантирует неприкосновенность частной жизни. Если человек не хочет делиться информацией о своих родственниках, принудить его к этому невозможно. Кроме того, действует принцип свободы договора — любые условия могут включаться в договор исключительно по взаимному согласию сторон. Соответственно, если продавец согласен раскрыть информацию о родственниках, это условие можно зафиксировать. Если не согласен — навязать его нельзя», — сказал он.
Кроме того, даже при формальном согласии продавец может предоставить неполную информацию: сообщить об одних родственников и умолчать о других. Законы России не предусматривают ответственности за подобное сокрытие, пояснил Зорин.
Отдельный риск связан с попытками проверить такие данные самостоятельно: использование неофициальных баз, серых сервисов или ботов может повлечь уголовную ответственность за незаконный доступ к персональным данным. Это создает прямые риски для риелторов, предупредил юрист.
Также нельзя исключать конфликты внутри семьи: родственники, находящиеся в конфликте с продавцом, могут препятствовать сделке, руководствуясь своими интересами, говорит Зорин. Дополнительно возникают вопросы дискриминационного характера: например, в ситуации, когда человеку отказывают в сделке из-за отсутствия контактов с родственниками. Такие действия могут быть оспорены, отметил адвокат.
«На мой взгляд, для полноценного внедрения такого механизма необходимо внесение изменений в законодательство. Возможно, стоит рассмотреть модель, аналогичную уведомительному порядку — например, как при реализации преимущественного права покупки, когда нотариус направляет уведомления заинтересованным лицам и выдерживается установленный срок. Пока же этот инструмент остается скорее концепцией, чем легально оформленным механизмом», — резюмировал Зорин.
